22.12.10 05:43

Как аукнется?

Оценить
(0 голоса)

Мировой финансовый кризис начался в США и вызвал резонанс по всему миру, в той или иной степени спровоцировав изменения на рынках других стран. Какие последствия ждут рынок торговой недвижимости в России?

Тихая гавань
Финансовые потрясения на западных рынках способствуют росту инвестиционной привлекательности российской коммерческой недвижимости. По мнению Алексея Филимонова, генерального директора компании ASTERA, спрос на объекты остается стабильным.
– ВВП будет продолжать расти в ближайшие годы, поэтому на объекты коммерческой недвижимости всегда найдутся покупатели и арендаторы. Однако в связи с финансовым кризисом резко уменьшился объем свободных денег и стало значительно сложнее получить кредиты на реализацию объектов, что, в свою очередь, сдерживает предложение при стабильном спросе и гарантирует рост средств, вложенных в недвижимость, — считает Филимонов.
Как считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Company, пока что серьезные сложности Россию обходят стороной, хотя для развитых рынков снижение цен на недвижимость на 15?20% не может оцениваться иначе как кризис. Инвесторы рассматривают сегодня российский рынок как «тихую гавань». Здесь нет слишком большого объема кредитов, экономика и доходы населения стабильно растут, а большинство регионов и сегментов рынка недвижимости еще далеки от насыщения.
Александр Паперно, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что российский рынок привлекает зарубежных инвесторов как высокими ценами на сырье, так и стабильной политической ситуацией.
– За последние полгода к нам обратились практически все крупнейшие западные инвестфонды с предложением о совместном финансировании российских проектов, — утверждает Паперно.
Заложники «пузыря»
В то же время некоторые эксперты отмечают, что в конце прошлого года интерес банков к кредитованию девелоперских проектов начал снижаться. По словам управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, около полугода назад произошло удорожание проектного финансирования, при этом условия получения кредита ужесточились.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, утверждает, что ставки кредитования повысились в среднем на 2?4%. У некоторых банков сократились лимиты по проектному финансированию.
По оценке Елены Перловой, директора управления стратегического анализа и маркетинга компании «Панорама Эстейт», повышение ставок по кредитам на строительство связано в первую очередь с повышением уровня ставок LIBOR. Западные банки предоставляют кредиты под более низкие проценты, чем российские, однако и требования к девелоперским проектам у них более жесткие. Западные банки более тщательно подходят к анализу документации по проектам, анализу инвестиционной привлекательности проектов и уровня их рискованности. А в российских банках реально получить финансирование и под более рискованные проекты, однако и уровень процентных ставок будет значительно выше, в среднем на 4?6%, чем в западных. Российские банки также более охотно вступают в схему соинвестирования девелоперских проектов и разделяют строительные риски с девелоперскими компаниями, считает Перлова.
Максим Першин, старший вице-президент, директор по развитию клиентского бизнеса «Альфа-Банка», признает, что банк стал больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты.
– Однако лимиты кредитного портфеля для финансирования девелоперских проектов в сторону уменьшения мы не пересматривали, — добавляет он.
– В 2008 г. девелоперам особенно понадобятся денежные ресурсы для финансирования, ведь во второй половине 2006 г. и в 2007 г. проходила активная скупка участков, — считает Сергей Храмов, главный исполнительный директор международного инвестиционного холдинга Finstar Properties (в его состав входит розничная сеть «Смак»). — Если учесть, что 70% стоимости проекта финансируется за счет кредитных средств, то девелоперам необходимо привлечь почти $30 млрд, ведь объем рынка торговой недвижимости в регионах (включая строящиеся и проектируемые ТЦ) составляет примерно $42,4 млрд. Смогут ли они привлечь такой объем финансов на фоне удорожания «длинных денег» и ужесточения правил заимствования, остается под сомнением.
Илья Ильин, аналитик компании «АТОН», считает, что строительные компании оказались заложниками «пузыря», раздутого в предыдущие годы стремительным и во многом спекулятивным ростом цен на недвижимость.
– Случившийся кризис в первую очередь прикрыл доступ к дешевым деньгам. Так, например, в сентябре 2007 г. компания ЛСР определила ставку купона в 10%. По второму выпуску облигаций, размещенному в августе этого года, ставка составила 13,25%, — говорит Ильин. — Кроме того, компании этого сектора традиционно отличаются низкой прозрачностью бизнеса и высокими административными рисками. Поэтому скандал, связанный с одним из эмитентов, пусть даже не публичных, негативно сказывается на котировках акций всего сектора. С этой точки зрения негатива добавила история с МИАНом.
Заместитель генерального директора «РТМ Девелопмент» Вадим Приходько, ссылаясь на оценку компании Colliers International, говорит, что за первое полугодие этого года в Москве рост предложения торговых площадей сократился вдвое по отношению к показателю прошлого года.
– Эта тенденция распространится и на регионы. Также на развитие рынка торговой недвижимости может оказать влияние и тот факт, что крупные международные и федеральные ритейлеры, также зависящие от привлекаемого финансирования, в настоящее время несколько сбавили темпы своей экспансии. Но поскольку спрос на торговую, а также офисную и гостиничную площадь в большинстве российских регионов сильно превышает предложение, рынок коммерческой недвижимости России остается одним из наиболее интересным с точки зрения инвестиций.
Срыв планов
Проблемы с финансированием приводят к снижению объема ввода и продаж площадей.
По словам Михаила Романенко, вице-президента, директора по развитию Группы «Вестер», из-за того что сроки кредитования уменьшились, а цена кредитования выросла, эффективность ряда заявленных проектов была пересмотрена. Торговые объекты, которые в прошлом году были в точке безубыточности, сегодня оказались за чертой окупаемости. Их либо заморозили, либо продают на стадии реализации. А проекты с мощным финансовым запасом по-прежнему развиваются и будут завершены. «Вестер», например, приостановил строительство нескольких объектов, но ни один заморожен не был.
– Большинство девелоперов имеют достаточно средств, чтобы выкупить строительную площадку. В основном не хватает средств на строительство и отделку готовых объектов, что приводит к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию на более поздний срок, — отмечает Филимонов. — Поэтому насыщения рынка не предвидится в ближайшее время, что поддерживает высокий уровень спроса на объекты коммерческой недвижимости. И еще необходимо учитывать постоянный рост стоимости стройматериалов, который также заставляет инвесторов не затягивать с вложением денег в российские проекты.
Срыв сроков и снижение планов ввода площадей привели к существенному снижению котировок акций большинства открытых российских девелоперов (AFI, Sistema Hals, Mirland, OPIN, RGI). При этом девелоперы жилой недвижимости и компании полного цикла почувствовали влияние кризиса в меньшей степени, поскольку финансируют свои проекты в основном за счет ранних продаж и имеют возможность более гибко подходить к вопросу распределения денежных средств между различными направлениями деятельности (ПИК, ЛСР).
Однако Елена Перлова из компании «Панорама Эстейт» считает, что замедление ввода новых торговых объектов в эксплуатацию напрямую не связано с мировым финансовым кризисом. Во многих городах-миллионниках рынок торговой недвижимости либо уже достиг уровня насыщения, либо к нему приближается и достигнет в ближайшие 2?3 года. Арендаторы станут избирательными, а процесс сдачи в аренду торговых площадей будет происходить медленнее, чем раньше.
Чего ожидать?
– Процесс строительства новых объектов приостановится, но ненадолго, — считает Кирилл Машуков, вице-президент, директор по инвестированию проектов компании «Торговый Квартал». — Те проекты, которые будут заморожены и не достроены мелкими игроками, через каких-нибудь пять лет все равно понадобятся. В России качество коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего.
Вадим Приходько из «РТМ Девелопмент» считает, что жесткая конкуренция за финансирование отсеет или отсрочит реализацию многих новых проектов. Из всех заявленных планов в сроки уложатся порядка 30?40%, считает Приходько.
Ольга Широкова прогнозирует, что, пока мировой кризис не локализован, риск его распространения в России, конечно, существует, но произойдет это, если он перерастет в кризис экономический с сокращением мирового спроса, в том числе и на нефть. А по мнению Ольги Архангельской, на волне быстрого роста рынка недвижимости были инициированы проекты с завышенными ценами и ставками. Кризис позволит «очистить» рынок и привести в соответствие соотношение цена-качество.