15.12.10 20:10

Унесенные метры

Оценить
(0 голоса)

В 2008 г. план по открытию новых ТЦ выполнен меньше чем наполовину. Часть объектов перенесена на 2009 г., часть – заморожена. Девелоперы все чаще идут на уступки, чтобы привлечь или удержать арендаторов на своей торговой площади.

 
 
Автор: Юлия Пильникова.
Без открытий
Задержки и перенесение запусков ТЦ в 2008 г. затронули подавляющее большинство девелоперов в России. По данным компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году не открылось порядка 60?% заявленных торговых объектов: большую часть (около 50?%) перенесли на текущий год, остальные заморозили.
– По итогам 2008 г. построено около 1 млн м2 качественной торговой недвижимости. Вместе с тем завершение строительства около 1,5 млн м2 перенесено с 2008 на 2009 г. Они прибавятся к изначально запланированным на 2009 г. 945 тыс. м2 площадей для торговли, – сообщает Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle.
Консультанты компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» сообщили, что в Москве план по запуску ТЦ по итогам 2008 г. выполнен лишь на 40?%, а без учета открывшихся в самом конце декабря ТЦ «Тройка» и «Рио Гранд» составил бы всего около 20?%. Наиболее крупные из «задержанных» торговых центров – «Метрополис» (общая арендопригодная площадь (GLA) – 80 тыс. м2), Auchan на улице Вавилова (60 тыс. м2), «Шоколад» (55 тыс. м2), «Филион» (54,4 тыс. м2) и «Мегаполис» (44 тыс. м2). Совокупный показатель GLA московских проектов, сроки ввода в эксплуатацию которых перенесены на 2009 г., аналитики «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» обозначили на уровне 450 тыс. м2.
В Санкт-Петербурге схожая ситуация. По оценкам GVA Sawyer, в Северной столице по итогам прошлого года реализовано лишь 40?% запланированных площадей. Для сравнения: в 2007 г. этот показатель составил порядка 80-85?%.
Из заявленных в 2007-2008 гг. ТЦ в Краснодаре перенесено на неопределенный срок 52?% проектов, в Новосибирске – 13?%, в Ростове-на-Дону – 9?%, в Уфе – 9?%.
В настоящее время, по словам Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, реализуются последние большие проекты с качественным составом арендаторов в регионах. В ближайшем будущем строительство и сдача в аренду таких объектов будут существенно затруднены. Ключевым негативным фактором влияния эксперт назвала отказ от планов развития крупных федеральных ритейлеров - основных якорных арендаторов региональных ТЦ.
– Розничные операторы продолжат развиваться в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, – считает Ключинская. – Не исключаю, что некоторая часть больших региональных комплексов в будущем вовсе не сможет найти арендаторов.
По мнению президента «DVI Холдинга» Вячеслава Каминского, сильнее всего снизятся темпы ввода ТК в тех городах, в которых велика доля крупных промышленных градообразующих предприятий металлургического и машиностроительного сектора. Например, в Липецке, где огромное количество людей работает на Новолипецком металлургическом комбинате, компания планировала запустить ТРК в 2011 г. Теперь «DVI Холдинг» пересматривает сроки открытия липецкого объекта и планирует заняться им в последнюю очередь.
Также сильно пострадают регионы восточнее Тюменской области. Не у всех ритейлеров до этих регионов «дотянется» логистика, отметил эксперт компании S. A. Ricci Илья Шуравин.
Что касается городов так называемого второго и третьего эшелонов (с населением меньше 500 тыс. человек), то большинство девелоперов отложили все запланированные в них проекты.
- В 2007?м – начале 2008 г. стратегии многих компаний предусматривали выход в?развития города с численностью населения до 500 тыс. чел. Наша компания даже работала над проектами ТЦ в городах с населением менее 100 тыс. человек, – комментирует Андрей Васюткин, руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости, департамент консалтинга компании GVA Sawyer. – Предполагалось, что они откроются в 2010?м – начале 2011 г. Сейчас выход в подобные города перенесен минимум на пару лет.
Прошлогодники
Срок задержки открытия ТЦ тем больше,  часть проектов, которые к?чем меньше строительная готовность объекта.– Большая концу 2008 г. были завершены не более чем на 50?%, до сих пор остаются замороженными, – уточняет Илья Шуравин. – И финансировать их не будут до момента снижения кредитных ставок.Комплексы, строительство которых находится на финальных стадиях в текущем году, скорее всего, откроются. Но в целом доля новых LaSalle, составит?запусков, по прогнозам Максима Карбасникофф из Jones Lang, составит не более 70?% от заявленных объемов (до 1,8 млн м2).
– Если говорить про торговые объекты, запланированные к вводу в 2009 г. в Москве, то лишь на малой части из них в настоящий момент ведутся какие?либо строительные работы, – признает Евгений Ковров, руководитель отдела исследований компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». – Мы предполагаем, что в 2009 г. в Москве в эксплуатацию будет введено около 250 тыс. м2 арендуемой площади. При этом подавляющую часть этого показателя составят «прошлогодние» ТЦ.
По словам Ильи Шуравина, остановка региональных программ развития крупных розничных операторов ставит под вопрос появление мега-моллов площадью от 100 м2: в первые годы после кризиса даже в городах-миллионниках такие проекты окажутся невостребованными.
- Можно ожидать появления ТЦ размером максимум 40 тыс. м2. На большую площадь будет невозможно найти арендаторов, – дополняет Татьяна Ключинская.
Мультимиксы
До наступления кризисной ситуации снизить риски, связанные с заполняемостью ТЦ, арендаторам помогало строительство многофункциональных комплексов, включающих жилье, офисы и торговый центр. Для таких объектов было проще найти арендаторов, и за счет разного жизненного цикла они позволяли владельцам выровнять доход. Но в кризис эти преимущества мультимиксов потеряли актуальность.
- Сегодня трудности испытывают все сегменты недвижимости, и я считаю, что мультимиксы могут быть успешно реализованы только в Москве, – говорит Ключинская.
Максим Карбасникофф также отмечает, что если раньше получить финансирование на строительство объекта с более сложной концепцией было нелегко, то сейчас просто нереально.
Чтобы объект был действительно успешным, необходимо глубоко проработать его концепцию и правильно сочетать функции, представленные в нем. Например, при совмещении гостиницы и офисного центра Андрей Васюткин рекомендует сделать два разных входа в здание (это исключит пересечение потоков посетителей), уделить большое внимание зонированию и шумоизоляции помещений. Такие же нюансы возникают при совмещении других сегментов недвижимости. Например, жилья и торговли.
Брак по уступкам
Причина задержки открытия уже построенных объектов, по мнению Татьяны Ключинской, заключается в том, что многие арендаторы, пользуясь моментом, пытаются выторговать более интересные коммерческие условия участия в объекте. В том числе стремятся перейти с фиксированной арендной ставки на небольшую базовую плату плюс процент с оборота.
- При?подобной схеме происходит разделение рисков между ритейлером и девелопером, – поясняет Марина Малахатько, коммерческий директор «DVI Холдинга». – В сегодняшних условиях, конечно же, эта схема менее привлекательна для девелоперов, т. к. при ней арендный сбор будет заведомо ниже.Помимо прочего, девелопер не может абсолютно точно проверить, занижает арендатор данные об обороте или нет. Именно поэтому, по словам Андрея Васюткина, такой алгоритм работы раньше был возможен только с иностранными компаниями, которые практикуют «белые» схемы.
Но некоторые девелоперы в силу обстоятельств все?таки изменили свой подход к ценообразованию. В первую очередь это те компании, которые не связаны жесткими обязательствами перед кредиторами. Ведь банки без восторга принимают в качестве гарантии виртуальный арендный доход в виде процента от оборота. И на уступки девелоперы идут преимущественно якорным которых открытие и работа ТК?арендаторам, без Доля «якорей», которым уступили, невозможны.– по моим данным, высока – не менее 50?%, – говорит Андрей Васюткин.Хотя встречаются арендаторы и из «мелкой нарезки», которым удается убедить девелоперов в эффективности схемы «fix + процент с оборота». В большинстве случаев это ритейлеры из регионов, говорит Ключинская.
Однако без потерь не обошлось. Андрей Васюткин рассказал, что из?за жесткой политики управляющей компании, не идущей на уступки по отношению к арендаторам, в конце февраля этого года краснодарский ТРЦ «Галерея» (открылся в третьем квартале 2008 г.) покинуло девять арендаторов. В их числе магазины «Монарх», «Сундуков», «Вальтера», все Помимо уже съехавших объекты «Модной компании».– компаний, – говорит?из ТРЦ планирует уйти еще ряд эксперт. – Но решиться на этот шаг очень сложно: затраты на маркетинг, оформление и раскрутку магазина внутри ТРЦ существенные – от 2 до 9 млн руб., и терять эти средства не хочется.
И еще бонусы
Девелоперы используют целый ряд уступок, чтобы привлечь или удержать арендатора на своей торговой площади. Это дисконтирование арендных ставок в первый год работы торгового комплекса, арендные каникулы на срок ремонта, сниженные цены на маркетинговые мероприятия. компенсацию?Арендодатели готовы также обсуждать частичную или полную Раньше затрат на отделку помещения, которое займет арендатор.– возмещение затрат на ремонт было редчайшим исключением, – вспоминает Вячеслав Каминский. – Поэтому для ритейлеров, которые не остановили развитие, сейчас очень удачное время. Если арендатору удается договориться о передаче ему помещения готовым ко въезду, то его экономия может равняться сумме годовой арендной платы.
По оценкам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в зависимости от типа бонуса арендатор получает возможность сэкономить до 15–20?%. По данным Максима Карбасникофф, в работы ТЦ эта цифра может?течение первого года Безусловно, здесь вопрос сильно достигать 50?%.– зависит от характеристик самого объекта и известности марки. Из существующих примеров наиболее известен бонус для якорных арендаторов ТРК «Феличита» – бесплатная аренда с оплатой только коммунальных платежей, – говорит Андрей Васюткин из компании GVA Sawyer.Татьяна Ключинская сообщила, что в Москве разного рода бонусы не сильно распространены и эти утверждения справедливы В скорее для регионов.–?столице развивается большее количество розничных операторов одного профиля, чем в регионах, вероятность найти альтернативного арендатора выше, поэтому здесь и на уступки приходится идти меньше, – объясняет эксперт.
Имидж – все
Если у девелопера в активе уже есть несколько торговых объектов под единым брендом, это также помогает решить задачу заполняемости ТРЦ. Сетевая структура не только дает экономию на рекламе для повышения узнаваемости бренда ТЦ среди конечных покупателей, но и повышает доверие к объекту со стороны арендаторов. Конечно, при условии, что уже существующие объекты работают успешно.
- Арендатор при выборе торгового центра обращает внимание на историю проектов девелопера: здесь как раз и возникают такие моменты, как успешность ТЦ, качество предоставления тех или иных услуг, бизнес-отношения между арендатором и арендодателем, – рассказывает Анастасия Довченко, руководитель проектов компании Art Properties.
- Самый яркий пример успешного сетевого бренда - ТК «Мега», - комментирует Татьяна Ключинская. Во?всех регионах площади в этих комплексах сдаются успешно. Обычно эти комплексы имеют децентрализованное расположение, но для арендаторов это не столь принципиально, определяющее значение здесь имеет бренд торгового центра.
Однако Евгений Ковров предостерегает, что наряду с плюсами сетевого бренда существует ряд проблемных зон. В частности, в разных городах потребности покупателей могут отличаться, это зависит и от развития конкуренции в городе, и от привычек потребления, и от множества других факторов, а бренд и концепция торгового объекта стандартны и не меняются от города к городу.
Приятно быть опущенным?
Обычно торговые центры открываются при работе более 70?% арендаторов, отмечает Константин Ковалев из компании Blackwood. Учитывая нынешнюю ситуацию, несмотря на все возможные бонусы, некоторым девелоперам приходится открывать ТЦ, не достигнув даже этого показателя, чтобы не лишаться хоть какого?то финансового потока по проекту. По словам Ильи Шуравина, каждый перенос открытия наносит удар по бизнес-плану уже готовых к открытию арендаторов. Например, некоторые магазины привязаны к сезонности и должны корректировать как минимум раз в полгода ассортиментную матрицу, и в таких случаях перенос открытия с конца года на весну приводит к серьезным убыткам.
Чтобы снизить негативный эффект, Анастасия Довченко допускает перенесение операторов на нижние этажи и «консервацию» верхних этажей до лучших времен или использование их для других целей (выставки, офисы). В торговой зоне не возникнет ощущения пустоты, когда помещения завешены баннерами. И девелопер имеет возможность заполнять комплекс в зависимости от изменения спроса и ситуации на рынке.
Арендаторы, которым предложено опуститься на нижние этажи с сохранением условий арендной платы, как правило, соглашаются на такие предложения с удовольствием – ведь посещаемость нижних уровней всегда выше.
В таком случае девелопер рискует нарушить концепцию торгового объекта, отмечает Марина Малахатько из «DVI Холдинга». Теряется четкая зависимость и влияние соседей друг на друга – эффект синергии. Возникает упущенная выгода от простоя верхних этажей. А впоследствии будет сложно рассадить арендаторов согласно первоначальной концепции и придется компенсировать переезжающим магазинам затраты на отделочные работы.